Haus finanzieren

Haus finanzieren

Bevor man sich an die Errichtung oder den Kauf der eigenen vier Wände ranmacht, ist eine solide Baufinanzierung unerlässlich, um später sein lieb gewonnenes Eigenheim nicht wieder zu verlieren. Die richtige Finanzierung ist nicht einfach, will wohl überlegt sein und besteht aus mehreren Bausteinen, die letztendlich die gesamte Baufinanzierung ausmachen.

Eigenkapital:

Am Anfang heißt es für jeden Bauherren erst einmal sämtliche eigenen Mittel auszuloten, denn das Geld, welches man selber hat, braucht man später nicht für teure Zinsen auszuleihen. Als Minimum an Eigenkapital sollte man 20% der Bau- bzw. Kaufkosten einbringen. Allgemein lässt sich sagen, je mehr desto besser, denn wer weniger Fremdmittel aufnehmen muss, hat später eine geringere monatliche Belastung und ist auch nicht so stark von späteren Zinserhöhungen betroffen. Außerdem ist jemand mit hohem Eigenkapitalanteil gegenüber den Kreditgebern in einer günstigeren Verhandlungsposition und kann mit niedrigeren Zinssätzen rechnen.

Bausparen:

Ein Bausparvertrag ist ein Sparvertrag, den der Bausparer mit einer Bausparkasse abschließt. Er spart über einen gewissen Zeitraum eine vertraglich bestimmte Summe zu einem niedrigen Zinssatz an und erwirbt damit einen Anspruch auf ein zinsgünstiges Darlehen, das die Bausparkasse zum Zeitpunkt der Zuteilung zusammen mit dem Guthaben auszahlt. Sehr wichtig ist hierbei der Zuteilungstermin, also der Zeitpunkt, ab dem der Bausparer die Bausparsumme, bestehend aus Guthaben und dem Darlehen, abrufen kann. Voraussetzung für die Zuteilung ist häufig das mindestens 40 oder 50 Prozent der vereinbarten Bausparsumme angespart sein müssen. Weiterhin muss der Bausparvertrag eine gewisse Zielbewertungszahl erreichen. Mit der Bewertungszahl kennzeichnen die Kassen mehrmals im Jahr zu gewissen Stichtagen die Sparleistung des Bausparers. Sobald der Bausparer an einem dieser Stichtage das Mindestguthaben und die erforderliche Zielbewertungszahl erreicht, wird sein Vertrag, je nach Bedingung, in einem Zeitraum zwischen zwei und neun Monaten zugeteilt. Wichtig ist hierbei die monatliche Sparrate, den gewünschten Zuteilungstermin und die Bausparsumme aufeinander abzustimmen, denn je höher die Bausparsumme im Verhältnis zum Sparbetrag steht, desto länger muss der Sparer auf seinen Zuteilungstermin sparen. Dies kann ihn unflexibel machen, wenn er doch etwas früher als geplant bauen oder kaufen möchte. Für diesen Fall bieten viele Bausparkassen für die Zeit bis zur Zuteilung der Bausparsumme eine Zwischenfinanzierung an, allerdings zu einem höheren Zinssatz als beim eigentlichen Bauspardarlehen. Ein großer Vorteil des Bausparvertrages ist, dass er staatlich gefördert wird und zwar durch die Wohnungsbauprämie und die Arbeitnehmersparzulage.

Wohnungsbauprämie:

Bausparer mit einem zu versteuernden Jahreseinkommen bis 25.600 Euro (Ehepaare 51.200 Euro) bekommen auf ihre jährlich angesparte Summe von maximal 512 Euro (Ehepaare 1024 Euro) eine Prämie in Höhe von 8,8 Prozent.

Arbeitnehmersparzulage:

Arbeitnehmer haben die Möglichkeit, wenn sie vermögenswirksame Leistungen beziehen, diese auf ihr Bausparkonto einzahlen zu lassen. Falls sie ein zu versteuerndes Jahreseinkommen in Höhe von 17.900 Euro (Ehepaare 35.800 Euro) nicht überschreiten, können sie in ihrer Steuererklärung eine Sparzulage beantragen. Die Zulage beträgt pro Arbeitnehmer 9% auf die eine jährliche Sparleistung bis 470 Euro.

Darlehen:

Die meisten Baukredite, die Banken und Sparkassen vergeben sind Annuitätendarlehen, die in der Regel mit einer Risikolebensversicherung und einem Grundbucheintrag abgesichert werden. Bei einem Annuitätendarlehen zahlt der Kunde in regelmäßigen Abständen gleich bleibend hohe Raten, die sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammensetzen. Da die Schuld mit der Zeit durch die Tilgung sinkt, nimmt auch der Zinsanteil der Rate ab, während der Tilgungsanteil mit der Zeit steigt. Dadurch nimmt die Restschuld anfangs langsam, später aber immer schneller ab. Dabei wird die Summe aus Zins und Tilgung im Jahr als Annuität bezeichnet. Ein wichtiger Bestandteil von Baukrediten ist die vertragliche vereinbarte Zinsbindung. Viele Banken locken ihre Kunden mit günstigen Kreditzinsen, allerdings mit kurzer Bindung und der Gefahr, dass bei der Anschlussfinanzierung ein wesentlich höherer Zinssatz gezahlt werden muss. Gerade in einer Niedrigzinsphase sollten die Kunden eine möglichst lange Zinsbindung von mindestens 10-15 Jahren vereinbaren. Ist diese Zinsbindung ausgelaufen, steht eine Anschlussfinanzierung an. Oft wählen Kunden aus Bequemlichkeit das Verlängerungsangebot ihrer Hausbank, allerdings nicht unbedingt zu den besten Bedingungen. Hier lohnt sich in der Regel ein Vergleich mit Konkurrenzbanken, die mit einem zinsgünstigeren Angebot den alten Kredit ablösen können. Beachten muss man aber, dass so ein Wechsel häufig hohe Kosten mit sich bringt, da die grundpfandrechtlichen Sicherheiten auf den neuen Kreditgeber übertragen werden müssen. So können bei Grundbuchänderungen und der damit häufig verbundenen Neuberechnung des Beleihwertes, Kosten im vierstelligen Bereich entstehen.

Staatliche Förderprogramme:

Seit dem 1. Januar 2004 zahlt der Staat acht Jahre lang für die Anschaffung von Alt- und Neubauten eine Eigenheimzulage in Höhe von 1.250 Euro und für jedes Kind erhöht sich die Summe nochmals um 800 Euro. Die Gewährung dieser Zulage ist allerdings an Bedingungen verknüpft. So dürfen bei Alleinstehenden die Einkünfte im Jahr des Baus beziehungsweise der Anschaffung und im Jahr davor zusammen nicht mehr als 70.000 Euro betragen haben. Für Ehepaare liegt die Grenze bei 140.000 Euro und jedes Kind erhöht sie um weitere 30.000 Euro.

Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW):

Zinsgünstige Kredite für den Kauf oder Bau von Häusern und Wohnungen werden von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vergeben und können bei den Banken und Sparkassen beantragt werden. Die Hilfen der bundeseigenen Kreditbank werden unabhängig von der Höhe des Einkommens vergeben.

Wohnungsbauförderung der Länder:

Viele Bundesländer fördern Wohnungsbau, aber auch Modernisierungsmaßnahmen durch unterschiedliche Programme. Sie reichen von zinslosen oder zinsgünstigen Darlehen, über einmalige Baukostenzuschüsse bis zu Aufwendungshilfen, die laufende Kreditbelastungen senken. Die jeweiligen Höhen und eventuell daran gekoppelten Einkommensgrenzen sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich.

Baudenkmäler und Sanierungsgebiete:

Saniert ein Bauherr eine unter Denkmalschutz stehende, oder sich in einem Sanierungsgebiet befindende Immobilie, kann er 10 Prozent der Sanierungskosten beim Finanzamt als Sonderausgabe absetzen.

Bauherrenhaftpflicht:

Verursacht ein Bau zum Beispiel durch herabstürzende Balken auf einen Gehweg oder herumfliegende Planen die in den Verkehr geraten einen Schaden, so ist der Bauherr hier unbegrenzt haftbar. Vor diesen unkalkulierbaren Risiken kann ihn eine Bauherrenhaftpflichtversicherung schützen. Sie kostet häufig weniger als ein Promille der Bausumme und sollte deshalb unbedingt abgeschlossen werden.

Bauleistungsversicherung:

Der Rohbau und auch Baumaterialien können während der Bauphase durch Witterungseinflüsse, Naturgewalten, mutwillige Zerstörungen und noch viele andere Ereignisse beschädigt werden. Diese Risiken werden durch eine Bauleistungsversicherung abgedeckt. Da die Versicherungsbedingungen der Anbieter sehr unterschiedlich sind und einige Gefahren (zum Beispiel Feuer) nicht abgedeckt werden, empfiehlt sich ein Vergleich der Leistungen auf jeden Fall.