Kosten der Finanzierung

Nebenkosten einer Baufinanzierung

Wer sich heute eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchte, hat meistens nicht so viel Geld auf der hohen Kante, dass er die Immobilie komplett eigenfinanzieren, d.h. ohne Fremdkapital kaufen kann. Im Idealfall verfügt man über einen bestimmten Prozentsatz der Kaufsumme an Eigenkapital, da die Banken meist nur bis zu 80% des Beleihungswertes finanzieren. Hinzu kommen noch die Kaufnebenkosten wie Notarkosten und Grunderwerbssteuer und in einigen Fällen auch Maklerkosten. Wird die Immobilie über einen Makler gekauft, belaufen sich die Kaufnebenkosten auf etwa 10% der Kaufsumme. Da kaum ein Bürger über so viel Kapital verfügt, um eine Immobilie ohne Fremdmittel erstehen zu können, muss er bei einer Bank einen speziellen Kredit aufnehmen. Dieser Kredit wird auch als Baufinanzierung bezeichnet, da er ausschließlich für den Erwerb oder den Bau einer Immobilie gedacht ist.

Wie bereits erwähnt, finanzieren die Banken eine Immobilie bis maximal 80% des Beleihungswertes. Dies bedeutet, dass man beim Kauf über einen Makler rund 30% Eigenkapital besitzen sollte. Nur wenige Banken bieten eine so genannte 110%-Finanzierung an, und wenn überhaupt, dann nur wenn man eine sehr gute Bonität, also ein gutes Einkommen und keine Negativeintragungen in der Schufa hat. Es gibt auch Banken, die sich genau auf die Schließung dieser Finanzierungslücke spezialisiert haben und sie mit Hilfe eines so genannten Nachrangdarlehens schließen. Ein Nachrangdarlehen ist ein Kredit, der vom Prozentsatz zwischen einer Baufinanzierung und einem normalen Konsumentenkredit liegt, und somit eigentlich recht teuer ist. Aus diesem Grund sollte man Wert darauf legen, die Verpflichtungen, welche man mit dem Kredit aus der Nachrangfinanzierung eingeht, so früh wie möglich mittels Sondertilgungen, abzulösen.

Was sind Bauzeitzinsen?

Im Bereich der Immobilienkredite werden während der Bauphase eines Hauses zu den jeweiligen Bauabschnitten die benötigten Darlehensauszahlungen vorgenommen. Je nach Umfang des Baufortschritts werden bestimmte Summen vergeben. Mit fortlaufender Bautätigkeit und Fertigstellung des Gebäudes erfolgen die entsprechenden Kreditauszahlungen. Die in dieser Periode der Baufinanzierung anfallenden Zinsen werden Bauzeitzinsen genannt.

Nicht jeder Bauherr befindet sich in der glücklichen Lage, sein Bauprojekt aus eigenen Mittel zu finanzieren. Hier muss in den meisten Fällen die Bank mit einem Baudarlehn eingreifen. Bei Neubauprojekten wird jedoch nicht die gesamte, gewährte Kreditsumme auf einen Schlag fällig. Zunächst muss der Bauplatz bezahlt werden, dann folgen in gewissen Abständen die Kosten für die einzelnen Bauabschnitte. So wird also nur ein Teilbetrag benötigt, der selbstverständlich verzinst werden muss. Hier fallen jedoch nur Zinsen für die wirklich benötigten Summen an, die Auszahlung des Kredites richtet sich nach dem Baufortschritt, welche sich dann Bauzeitzinsen nennen. Die Höhe dieser Bauzeitzinsen richten sich nach den Zinsen für den Gesamtbetrag, der aufgenommen wurde. Hat man also zum Beispiel einen Kredit von 100.000 € aufgenommen und einen Zinssatz von 5,5 % vereinbart, so zahlt man während der Bauzeit, wenn man Teilbeträge benötigt auch diese 5,5 % auf den Teilbetrag. Einige Banken nehmen für dieses Sonderzahlungen, da sie ja mit vermehrtem Aufwand für die Bank verbunden ist, einen etwas höheren Zinssatz, als den, der für die Gesamtsumme veranschlagt wurde. Letztendlich ist dies jedoch günstiger, als eine Zwischenfinanzierung, die einen Zinssatz nahe dem Dispo Zinssatz hat. Für Bauherren, die ihr Bauprojekt nach Fertigstellung vermieten möchten, zählen diese Bauzeitzinsen zu den Baukosten und können steuerlich geltend gemacht werden. Bei der Auswahl des richtigen Kreditinstitutes solle man sich ruhig Zeit lassen. Hier gibt es viele Unterschiede, nicht jede Institution, die Kunden mit günstigen Zinssätzen lockt, ist auch günstig. Hier gilt es Angebote einzuholen und genau zu vergleichen, denn es gibt auch Kreditinstitute, die ihren Kunden keine Aufschläge für die Bauzeitzinsen berechnen.

Bereitstellungszinsen für eine Baufinanzierung

Erhält ein Kreditnehmer eine Darlehenszusage, wird die Kreditsumme von der Bank durch den Verkauf von Pfandbriefen bereitgestellt. Weil sie selbst dafür Zinsen zahlen muss, verzinst sie die Summe ihrerseits von diesem Moment an. Das Kreditinstitut kann mit dem bereitgestellten aber noch nicht abgerufenen Geld keine Gewinne machen. Bis zum Zeitpunkt der Auszahlung an den Kunden werden deshalb die seit der Zusage angefallenen Kosten des Kredits in Form der Bereitstellungszinsen berechnet.

Um sein Eigenheim finanzieren zu können, wird in der Regel ein Baukredit einer Bank in Anspruch genommen. Hier werden die monatlichen Raten und die Laufzeit des Kredits festgelegt, ebenso die Höhe der Bereitstellungszinsen und deren Beginn. Diese sind von Bank zu Bank unterschiedlich, sowohl in der Höhe, als auch bei der Festlegung, ab wann dieses gezahlt werden müssen. Hier gilt es, schon bei der Auswahl des Kreditinstituts auf das Kleingedruckte zu achten, denn nicht immer ist die Bank mit den niedrigsten Zinsen auch die günstigste bei den Nebenkosten. Für gewöhnlich wird der Bereitstellungszins ab dem dritten Monat nach Abschluss des Kreditvertrages erhoben, in dem die Gesamtsumme des Kredits noch nicht abgenommen wurde. Er beläuft sich in der Regel auf 0,25 % vom Gesamtkredit. Hat man also beispielsweise einen Kredit von 100.000 € am 01. Januar aufgenommen, das aufgenommene Geld jedoch erst am 01. Juni benötigt, so werden von April bis Juni monatlich 0,25 % der Summe, also 250 € monatlich fällig, die an die Bank zu zahlen sind, obwohl man den eigentlichen Kredit noch gar nicht in Anspruch genommen hat. Bei Inanspruchnahme des Kredits erst im Dezember kommen hier erhebliche Mehrkosten zusammen. Hier sollte man bei der Auswahl des Kreditinstituts unbedingt wert auf einen langen gebührenfreien Bereitstellungszeitraum legen. Auch bei einem gewissen Zinsvorteil des Gesamtkredits sollte man den Bereitstellungszins nicht aus den Augen verlieren, denn gerade, wer ein neues Haus bauen möchte, kann schlecht abschätzen, wann er den Gesamtbetrag abnehmen kann, denn Verzögerungen am Bau sind die Regel und können bei schnell verlangten Bereitstellungszinsen schnell ein paar Tausend Euro ausmachen, die man sich bei der Auswahl der richtigen Bank hätte sparen können.